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Em entrevista à Jovem Pan Três Lagoas, o advogado Dr. Gilmar Garcia Tosta explica as diferenças entre leilões judiciais e extrajudiciais, e alerta para os cuidados necessários antes de adquirir um imóvel.
Por Henrique Ferian
O recente e trágico episódio envolvendo o ex-prefeito de Campo Grande, Alcides Bernal, trouxe à tona uma discussão importante e muitas vezes negligenciada: os riscos e as complexidades envolvidas na arrematação de imóveis em leilões. O caso, que ganhou repercussão nacional após Bernal atirar em um homem que havia adquirido sua antiga residência, serve de alerta para investidores e cidadãos comuns que buscam oportunidades no mercado imobiliário.
Para esclarecer o assunto, a Jovem Pan Três Lagoas recebeu em seus estúdios o advogado Dr. Gilmar Garcia Tosta. Durante a entrevista, o especialista detalhou o funcionamento dos leilões judiciais e extrajudiciais, destacando as precauções indispensáveis para evitar dores de cabeça e até mesmo tragédias.
O Caso Alcides Bernal: Uma tragédia anunciada?
O estopim para o debate foi o caso ocorrido na capital sul-mato-grossense. Segundo o Dr. Gilmar, a situação de Bernal envolveu a perda do domínio do imóvel para um banco, que posteriormente realizou a venda direta. O novo proprietário, ao tentar tomar posse da casa que constava como desocupada, deparou-se com as fechaduras trocadas e acionou um chaveiro. Inconformado com a perda do bem, o ex-prefeito foi ao local alegando invasão, o que culminou no crime.
“No fundo, ele não tinha perdido totalmente a posse física, pois ainda tinha acesso às câmeras de segurança. No entanto, o domínio do imóvel já havia sido transferido. Ele vai ao local alegando invasão, o que não é verdade, pois o imóvel já não lhe pertencia, e acaba cometendo esse crime terrível”, explicou o advogado, ressaltando que a vida é o bem mais sagrado e que a Justiça apurará os fatos.
Leilões Judiciais: A Justiça no comando
Passando para a esfera técnica, o Dr. Gilmar diferenciou os tipos de leilões. O leilão judicial ocorre quando a Justiça determina a penhora e a venda de um bem para quitar dívidas do proprietário. Essas dívidas podem ser de diversas naturezas, como débitos fiscais (IPTU), trabalhistas ou cíveis (execuções de notas promissórias, por exemplo).
Nesse cenário, o juiz manda o imóvel a “praça” (hasta pública), conduzida por um leiloeiro habilitado. O advogado alerta que o arrematante deve estar atento a diversos fatores:
A lei proíbe o chamado “preço vil”, ou seja, a venda por um valor irrisório que configure enriquecimento ilícito. Geralmente, a Justiça admite lances a partir de 60% do valor de avaliação do imóvel.
A proteção do Bem de Família
Um ponto crucial abordado na entrevista é a impenhorabilidade do bem de família. O imóvel utilizado como moradia pela família é, em regra, protegido contra penhoras por dívidas civis comuns (como empréstimos bancários). No entanto, essa proteção não se aplica a dívidas fiscais atreladas ao próprio imóvel, como o IPTU. “Por isso é importante instituir o imóvel como bem de família no cartório para garantir essa proteção”, aconselha o especialista.
Leilões Extrajudiciais: Oportunidades e armadilhas
Já os leilões extrajudiciais envolvem bens retomados por instituições financeiras, como a Caixa Econômica Federal, devido à inadimplência em financiamentos imobiliários. Nesses casos, o banco consolida a propriedade e realiza o leilão para recuperar o capital.
Diferente do leilão judicial, o banco tem liberdade para definir o valor mínimo de venda, podendo chegar a 40% do valor de mercado, o que atrai muitos investidores. Contudo, o grande gargalo dessa modalidade é a desocupação do imóvel.
“Muitas vezes, a pessoa que financiou e perdeu o imóvel ainda continua morando lá. O banco leiloa, mas o comprador se encarrega de recuperar a posse”, adverte o Dr. Gilmar.
O desafio da Imissão na Posse
Se o imóvel estiver ocupado, o arrematante não pode simplesmente expulsar os moradores à força, o que configuraria o crime de “exercício arbitrário das próprias razões”. O caminho legal é ingressar com uma Ação de Imissão na Posse.
Embora a jurisprudência atual tenda a conceder liminares para desocupação em prazos que variam de 30 a 90 dias, o processo gera custos adicionais com honorários advocatícios e custas judiciais, que podem encarecer a aquisição em até 20%.
Durante o programa, o apresentador Feriã destacou a grande quantidade de imóveis em bairros novos de Três Lagoas, como Nova Europa e Ecoville, que estão indo a leilão extrajudicial por falta de pagamento. Muitos desses imóveis encontram-se ocupados por famílias que viram o sonho da casa própria ruir diante de dificuldades financeiras.
“Do ponto de vista ético, é uma situação delicada. Você arremata um imóvel e tem que despejar uma família. Por isso, muitas vezes é recomendável tentar um acordo amigável com o ocupante, oferecendo uma ajuda de custo para que ele desocupe o local voluntariamente”, sugere o advogado.
A importância da renegociação
Para as famílias que estão na iminência de perder seus imóveis, o Dr. Gilmar deixa um conselho valioso: buscar a renegociação antes que o banco consolide a propriedade. Bancos públicos, como a Caixa Econômica e o Banco do Brasil, possuem um viés social mais forte e costumam ser mais flexíveis em repactuações, alongamento de prazos e acordos, diferentemente de instituições privadas, que visam prioritariamente o lucro.
“Se você já pagou várias prestações e está em atraso, vá ao banco e negocie. Não deixe a situação chegar ao ponto de perder o domínio do imóvel, pois depois que o banco retoma, ele pode leiloar por qualquer preço”, finaliza.
A entrevista completa reforça que, embora os leilões ofereçam excelentes oportunidades de investimento, a falta de informação e de assessoria jurídica adequada pode transformar o sonho do imóvel barato em um verdadeiro pesadelo.
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